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你知道北京房价会跌,但你知道会跌多久,跌多深吗?

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楼主
发表于 2017-5-5 08:44:36 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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本文转载自微信公众号:巨会读(ID:juhuidu),作者:财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编叶伟强。

回答这种短期房价走势的问题一向非我所长,所以一般情况下也不敢胡乱揣测。不过,最近一些朋友问得多了,也就留上了一点心。集纳了最近的一些心得,以拍脑袋为主,和大家交流。

当前城市间房价分化比较明显,本文所说的房价,指的是以北京为主的一线城市。由于其新房价格受政府限制,普遍比二手房低20%-30%,据说房号都卖几十万,价格信号失真,所以如果没有特别说明的话,本文讨论的价格都是指二手房价格。

久盘必跌

一个很久不见的朋友前一阵子打电话问我,最近房价怎么看?他打算卖掉在北京的房子,到国外买房子供孩子上学。

“这是刚需啊”,我说,“你的问题跟房价关系不大,因为不管房价怎么变你都要卖,对吧?”

是的。他说已经委托给房屋中介公司,只是这个中介告诉他,交易期估计得八个月,“真的需要这么久吗?”

的确有可能。各种政策限制、打压之下,现在房屋交易市场供需之势早已逆转了。就北京等一线城市而言,需求还是很强劲,但观望情绪已然主导,而且日重一日。

首先是价格。买卖双方要谈拢价格,就很不容易。

“房价下跌周期中,有些小区一年都卖不出一套房子。”胡哥告诉我。

胡哥是我身边的朋友中,我确切知道投资房产赚了很多钱的主儿,见解独到,以看房价走势稳、准、狠而见称于朋友圈。

此即所谓盘久必跌。当大众预期房价在相当一段时间内不再上涨的时候,真正有自住需求的人出手也会很谨慎。而卖家,总会出于这样那样的原因绷不住。

无论最近的卖家出于什么原因降价卖房,都会形成一个个价格标杆。而买家会预期更低,于是价格节节走低。

通常情况下,买卖双方会因为预期相差很大而胶着很久。

其次,即使谈拢了价格,也会有很多变数。

变数之一:二套房首付比例提高之后,好多人辛辛苦苦准备很久的首付款就不够了。他们往往是吊着看中的房子,一边谈,一边筹款,而在此过程中,等待着周边的房价下跌。

正如房价涨的时候卖方比着涨价一样,房价跌的时候,买方也会因为毗邻小区的成交新低而要求更低的价格,尽管房价下行周期的成交频率远远比不上涨价之时。

当然,也很有可能因买方最终筹不到款而无法成交。

变数之二:实行认房又认人政策之后,很多原来有资格贷款买房的人突然又没资格了,或者必须炮制额外的证明材料以符合贷款要求。

此前的房产买卖就往往涉及到上家下家的房产解抵押,甚至几对夫妇的“离婚”,手续复杂,顺利办齐各种手续也往往需要两个月。现在显然更加费时费力了。

房子背后的巨额负债和复杂纠纷

久盘必跌的话,会跌多久?跌多少?

来看看几个真实的故事:

1

胡哥的一系列买房经历,让他觉得这次房价向下的调整时间会比以往更长。

去年秋天,胡哥在海淀区白石桥看中一套房子,总价1400万。他觉得这套房子性价比很好,就盘算着如何买下来。

就在回家的路上,胡哥陆陆续续接到好几个电话,都是小贷公司打来的,确切地说,是他刚看的房子业主的债主。业主早已把房子抵押给小贷公司了。这些债主要求安排偿债会议。和他一起讨论怎么把房子的抵押解出来。

胡哥开始莫名其妙,但也没被吓着。他仔细一问,发现情况比较复杂。该房子有6个逾期小贷,小则百十万,多则数百万,合计900万到1000万。

据说房主是拍影视的,拍着拍着钱不够了,就把房子抵押出去了。小贷公司不像银行那么严格,允许重复抵押。抵来抵去,这房子就累积了6起小贷债务,总额近千万。

“这个房子我没再接手。谁知道哪天又冒出什么人来要钱?”。再后来,他看的不少房子都有这种问题,以房抵押的小额贷款很多。这类案例密度之大,为他这个多年房产投资老手所未见。

房子的流动性的确不好,买卖不易。但房子是死的,人却是活的;许多人用房产去做抵押,贷款做生意,投P2P,炒股……也许是因为房产升值赚到的钱太容易了,用来投资了很多不知所谓的东西,“很多人就栽这里了”。

这个故事说的是,房子后面的债务问题比以前更多更严重。

2

一位律师朋友阿文,告诉我另外一个故事,说的是抵押债务不但普遍,而且杠杆很高。

他的一个委托人,用房子到银行和小贷公司抵押了1000万,投了P2P,结果P2P项目打水漂了。现在,银行和小贷已经起诉了他。

“欠债还钱,天经地义啊。你能帮他做的不多吧?”我说。

情况比我想的要复杂。这个委托人贪多务得,当初为了贷更多的钱,就提高增信,让他的公务员老婆一起当共同借贷人,现在债主连他老婆一起起诉。

所以,“他的诉求是,免除他老婆的共同借贷人身份。”

真的是隔行如隔山,我认为这个诉求形如与虎谋皮,没想到,人家专业律师却轻轻松松就化解了难题。至于怎么化解的,他笑笑说,“细节根本不用明说,对方律师清楚得很”。

我不由得好奇心起,百般追问。他只好说出来,“其实没啥稀奇。紧揪不放反而容易鸡飞蛋打。真要把他老婆告了,公务员没了,人家要跑路反而没了顾忌;把他老婆解脱出来,老公跑了还可以着落在老婆身上追债。”

原来,真的是“退一步海阔天空”。

3

在房价上涨周期中,许许多多千奇百怪的事情,本来都可以被上涨的房价给“化解”掉,但是房价一旦下跌,这些问题就是实实在在解决不了的难题了。

大学同学东阳一直想换个大点的房子,但他小区的房价一直被楼上的一户压着。

该户业主把好多套房子做了联合抵押贷。一共贷了8000万,但是其中任何一套房子都不能单独解抵押,必须一起解才行。这意味着他的这套房子根本卖不掉。可是那个房主又急于卖掉,为了吸引客户,就挂了个低得离谱的价格。

“然而并没有什么卵用”,东阳愤愤不已,“因为他没法召集那么多人联合解抵押,所以那套房子根本卖不掉。他的价格挂那么低,于是我们所有房子都卖不掉。”

中介带着很多人,看了很多次,一到客户坐下谈解抵押就没有下文了。后来中介都不给他家带客户了。

在房价上涨周期,这样的房子也许还有卖掉的希望,而当房价下跌的时候,就根本不可能了。

我想起了胡哥的评论:很多房子背后,都有巨额负债,涉及很复杂的纠纷。

这个故事提醒我们,房市中有好多“定时炸弹”。

4

另外一个朋友高文,也一直想换房子。去年,他盯了一个房子好久,最终也是因为债务纠纷没换成。

“房子很好”,他谈及此事的时候依然有掩饰不住的遗憾。中介带他去看的时候,并没有介绍清楚,只是价钱稍低一些。后来约房主见面,才了解具体情况。

那房子当时也正在债务纠纷中。房主也想换房子,需要帮上家还钱解抵押过户。“房主提出两个方案:1,我按这个房子的价格,帮他的上家解抵押,直接过户给我;2,房主自己还钱解抵押,然后再卖给我。”

遗憾的是,不管怎么操作,房子都不满2年,为此需要交100万的差额税。“所以也就僵住了。要么房主降价,要么我们一起分担这部分税款。”

最终,房主不愿意分担税款,也不愿意降价,交易就没做成。

办法是人想出来的。“后来听说房子卖给了房主的同学,约定满年限再过户”,高文说,“但是你知道,政策一日三变,这个非常不可靠。”

一语成谶。因为房子还没完成过户,今年的新政一出,房主的同学不符合购买资格,这个交易终究还是没有完成。

这个故事说的是,政策加大了房市的风险和波动。

迟一天,盼三年

“迟一天,盼三年”,胡哥是香港已故歌手陈百强的粉丝。他哼哼着这首上世纪90年代风靡香港乐坛的《盼三年》,来表达自己没有在房市新政之前成功卖房的郁闷。

胡哥原本“看衰”北京房市两年,因为过去几次,房市的小周期都大致是36个月,但是这次,他认为起码要跌三年。

以往的情况是,一般两年左右,政府会放松各种调控限制,包括放松购房资格,放宽银行贷款条件,鼓励刚需、鼓励改善型住房、鼓励房屋流通,等等。

个中原因,无非是因为地产商撑不住了,或者因为财政收入过于紧张,或者因为经济数据太差了。当然,这些原因其实是高度关联的。

由于一线城市的真实需求依旧强烈,而土地供应是一如既往地受限制,所以一旦放松,房屋市场会迅速回暖。

这一轮的不同之处在于,政府调控周期和市场自发的调整周期都会有所延长。

先看政府调控。

房价处于目前的高位,舆论关注度空前高涨,更已经成为重要的政治任务,调控力度空前,反映出来的是背后空前的政治压力,而政府对于地产可能下行的承受力也随之上升。下手既重,调整起来需要的时间也会更长。

另一方面,这一轮去库存,大小地产商的收益都很可观,尤其是国有大地产商,融资渠道也远远好于小公司。市场资深人士判断,至少国有大地产商撑过三年熊市不成问题。

再看市场自发调整。

这一轮市场自发的调整周期,也会比此前要深一些,即便政府想放松了,也没那么快就恢复回去。

一般情况下,房子的流动性实在是太差了,即使价格下跌,也需要很长的时间。但投资客复杂而脆弱的资金链无疑增加了价格下跌的风险,尤其是,这一轮大量房子背着沉重抵押,其程度很可能比以往要严重不少。

与房屋相关的资金链既多且乱,完全可能断裂而影响当地房价,“砸出一个大坑”,在其他条件配合下甚至引爆下跌行情。资金成本太高,会逼着某些业主尽早“跳楼价”出售。

如果说还有一个原因的话,就是胡哥自己的理念。这一点不一定有多少逻辑合理性,不过我对此比较认同。


胡哥说,“这一轮把千千万万老百姓炒房发财的贪心挑逗起来了。要把这个贪心浇灭,需要很长时间,至少得三年吧。”

他补充说,“如果出来很多炒房客出事的新闻,估计才能让老百姓熄灭贪心。”

在现在这么严苛的限购政策下,炒房客如果还有的话,也已经是稀有物种了。所谓炒房客,准确地说应该是短线投资客,既有一些炒房的,也有用房子做了大量抵押的。

总体判断,局部性的金融风险不高,全局性的金融风险更低,因为短线投资客不是主流。胡哥说,“市场主流是千千万万的普通客户,他们的特点是跌了就拿着不卖。涨了就换房改善。”

他的判断是,中国老百姓的口袋挺深的,杠杆用得不过分的都没啥问题。市场的这个主流需求,正是一线城市房价的主要动能来源,也是未来房价上涨的保障。

所以,“尽管短线投资客有可能一度把价格的坑砸得比较狠,但总体下跌的极限也不超过30%。”
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沙发
发表于 2017-5-5 21:46:25 | 只看该作者
房价彻底崩盘这些问题就全解决了
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GMT+8, 2017-5-25 01:30

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