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[热点跟踪] 城镇化变"造城" 天量楼市库存拖累中西部县域经济

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

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      近年来,不少地方将城镇化作为县域经济发展的主要抓手之一并进行了重点部署,推动了地方尤其是县域基础设施的完善和经济发展。但是,《经济参考报》记者近日在中西部一些省份采访发现,近两年,城镇化对县域经济的推动作用有所减弱。一些地方的城镇化侧重于大规模、高强度的“造城运动”,部分透支了城镇化的红利。
  
县域城镇化变异为“造城”
      城镇化在“造城运动”中出现变异,房地产控制了城镇化的模式和进程,也带来大面积的商品房积压,为了去库存,一些地方政府获利回吐,开始进行购房补贴。
  国家级贫困县甘肃会宁县:在城镇化加速发展的数年间,会宁县城面积扩大了3倍,高层住宅拔地而起,各项基础设施的建设速度超过了过去的数十年,县城发生了翻天覆地的变化,成为甘肃高层住宅较多的县城之一。楼高了,路宽了,街亮了,城大了,人多了。大规模的城镇化建设,加快了县域基础设施建设进程,交通、能源、通讯、供排水、教育、医疗卫生、文化等基础设施都实现了长足发展。
   “摊大饼”的城镇化,后遗症开始显现。
  会宁县城面积的扩大,房地产开发起了很大的支撑作用。除了新城区几栋政府办公大楼外,其余的几乎全部是商品房开发项目,县城一半的高层住宅空置,一些楼盘仅仅只有框架,而这仅仅是我国县域城镇化的一个缩影。 
      陕西横山县西南新区:有32个楼盘,其中5个烂尾,存量房6000套,面积达75万平方米,加上烂尾,约有100万平方米。
      宁夏贺兰县:近年来的房地产开发热产生了670万平方米的库存房。对于这样一个贫穷小县来说,巨量的库存房无疑是其不堪承受之重。
  江西省住建厅召开的房管局长座谈会:江西省各市县均有大量的商品房库存,其中鹰潭市的库存压力全省最大,其次是上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。当地房管部门认为,从地方人口数量来看,完全去库存几乎是不可能的。从2015年起,当地的一些房地产公司不断破产,并且欠债数十亿元。
      海通证券宏观债券分析师姜超:截至去年10月底,我国商品房广义库存面积为39亿平方米,其中近8成在市县一级,去年三季度末与2015年末相比,库存不降反升的省份有河南、山西等10个,有6个省库存去化周期在4年以上,其中吉林、山西和青海库存销售比超过5年。
  
要素透支后遗症开始显现
      作为县域经济的重要载体,城镇化的快速推进,短期内增加了地方固定资产投资额和地方财政收入,完善了基础设施,推动了地方经济发展。但由于地方政府将大量的要素注入城镇化,高强度推进,寅吃卯粮,在土地和资金等方面不同程度地透支了地方后续发展潜力。   
      全国人大常委会部分委员:我国有100多个市本级、400多个县级债务率超过100%。财政部通过风险评估,将全国90多个市、300多个县纳入风险预警名单。据了解,这些债务,一部分是政府担保的银行贷款,一部分是政府债券。
  当下,在一些三四线城市,房地产权益问题频发,地方政府也因此面临新的压力。一群业主拉着横幅出现在江西宜春市政府大楼前,他们之前买下的商铺,如今租不出去,要求退还给开发商。鹰潭市括苍广场项目资金链断裂,交了钱却拿不到房产证的业主们要求办理房产证,为此,当地政府专门成立了工作组来解决善后。新余国际广场同样是资金链断裂,导致无法如期交房。
      “造城运动”导致一些地方商品房大量积压,“摊大饼”挤占了县域经济发展最珍贵的土地和资金资源,尤其是市县一级三四线以下城市。
     某地方干部:目前产业升级、公共服务等都受制于土地指标的硬约束,土地潜力已经挖完,土地供应捉襟见肘,大型产业化项目无法落地,目前是项目等待土地指标。
  
县域经济遭遇融资瓶颈
  受债务影响,加之银行风险管控趋紧,县域经济遭遇融资瓶颈,县域产业多为低层次的传统产业,不少企业已成僵尸企业,无法偿还贷款,而多数开发商资金断裂,银行惜贷、抽贷增多,融资难、融资贵的问题持续发酵,地方政府融资、上项目的难度自然更大。
  某金融机构:商品房的大量积压,加上政府主导的一些项目如保障房、办公楼等大部分由承建方垫资,实际上困住了大量的民间投资和银行资本。
  一些学者:一些地方已经认识到县域经济高耗能、高污染、高成本、低技术发展模式不可持续。
  更加雪上加霜的是,银行对县域房地产企业“断贷”,一些已经购房的业主也开始“断供”。陕西榆林住建局:2013年起榆林房价下跌,很多人不愿意再支付剩余的银行按揭贷款。如榆林横山县凤凰新城的购房户就出现了大面积“断供”,建行榆林分行介绍,凤凰新城在建行共办理了453笔、总额1.1亿多元的按揭贷款,后来竟有250户“断供”,约4000万元不再还贷。
    安邦咨询:在产业发展放缓、房地产市场低迷以及地方支出刚性压力等多重因素影响下,目前部分地方政府的财政收支情况正在恶化。

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