老禅师

中国房地产许多人看不明白，由于房价过高也惹来许多痛骂，这究竟是怎么一回事？其实就是实行货币化分房制度之后，住房市场化中投机过度形成的结果。如果全盘否定市场化的作用，肯定是片面的；但是一个13亿人口大国住房民生的题，如果仅靠市场化运作，对中低收入的支持和保障严重不足的话，那么这种市场化必然会形成投机过度，这是一个根本原因。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，从来不盖房子的。”

我想这是实话，在市场运作中，如果倒腾土地就能发财，那么何必急着去盖房子呢？任志强说市场的刚性需求在中国确实存在，因为中国人口多，土地少，刚性需求必然存在。但是开发商更精明在于也怕失去这种刚性，如果房子多了，而让市场出现价格弹性，与其降价，不如少盖房子，倒腾土地，既能赚钱又能保持市场的刚性需求。

中央政府为了在宏观上满足市场这种需求，也力图稳住房价，于是在土地非常紧张的前提下，不断加大土地供应量，土地供应增加了，新的地王就随之产生了，开发商偷着乐，因为一块土地升值意味着周边房价就会立即跟风儿上，这就是为什么新地王不断被刷新的缘故。

中央政府的另一条政策就是通过保障性住房，保障中低收入家庭住房的改善，经济适用房，廉租房都是为了实现这个目标，结果并不理想，如果说现在确实看到效果的就是城市棚户区的改造给急需改善住房的人们带来一线希望。

中央政策不落地，责任在地方政府，地方政府以地生财，在这种土地财政中地方政府就希望土地价格上扬，他们就能够和开发商平分收益；落实保障性住房地方政府做的表面文章多，实质性进展缓慢，更不用说大踏步进行了。因此也屡屡受到质疑，有的还有猫腻。因为所有的人都想分享这个利益，房子价格不断上涨，获得保障性住房权力就有了一条发财的路子。因此保障性住房政策贯彻的并不理想的原因还是一个利益分配的问题。

住房价格被炒高是整个政策导向，包括媒体宣传都有问题。住房是一个民生问题，买房子是留着住人的，现在成为一种投资，凡是投资就要想到未来收益，于是就会出现追涨的势头，这样住房价格越涨越猛，以至于今天中国新闻社说：“开发商炒地哄抬北京房价，一套房耗尽几代人积蓄”。

周久耕因为说了：“查处不是为了处罚开发商降价亏本卖房子，而是担心其造成的后果，我要对老百姓负责。”周久耕就是因为这句话遭“人肉搜索”，当然周久耕最终的牢狱之苦并不是因为这句话和天价香烟，而是有腐败受贿的罪行。如果消费者买了房子只是用于入住的，涨价了，也不能卖掉，这就是民生的含义。但是从投资的角度说，房子涨价有收益，降价就亏本了。周久耕说“对老百姓负责”要查处降价的问题，就是从投资概念出发的。

不是我要把问题扩大化，各级干部在对待住房的问题上可以检查一下，从民生角度考虑得多，还是从地方利益考虑得多？干部们自己说说有没有周久耕的这种“投资”意识？这是把民生变成投资，而且越演越烈，中国住房建设能健康得了吗？

话说回头，实行货币分房把住房推向市场的初衷并不是今天的这个结果，而是“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。因此并不能说推向就完全错了，推向市场是把“收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，并非全部推向市场，更不是把民生变成投资进行炒作。

政府究竟应该怎么做？笔者认为，政府不应该管这个市场，市场有市场的规律，应当由市场自己去决定，房价涨得再高也不碍政府的事，政府只管收税。但前提是政府首先要管理好中低收入的保障性住房的建设，政府从土地供应，规划管理首先要考虑到多数人的居住问题，由于中国人口多，土少，因此中低端住房面积不要大，而要适用；容积率不能太低，但环境要舒适；结束实物分房不是就此把租赁市场一棍子打死，针对中低收入家庭也应当更多的发展低租和廉租房满足需求，结束的是改革之前连简单再生产都不能维持的福利分房制度；对高端住房采取严格控制，只要中低端住房供应充足，任凭高端怎样涨，这和绝大多数老百姓并没有关系，这样整个住房关系就能实现最初的住房改革的目标一致了。

而正是在这一系列问题上，地方政府和中央政府不协调，开发商钻了个大空子，加上公务员内部分房的不断推动，国内初次分配差距拉大等与因素促成今天开发商推动住房市场投资化，并延伸到中低收入家庭，造成“一套房耗尽几代人积蓄”。

这些原因并不复杂，但是不反省检讨，中国住房的问题永远是一个怪圈，这是铁定的。

二〇〇九年十一月四日星期三